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房市築底，價格漸趨合理，帶動國有地都更案去化速度。根據國產署統計，今年國有地參與都更分回標售案共57戶，標脫39戶，總金額逾新台幣21億元，比去年1億2640萬元大增20倍。

近年房市下修，除導致國有地設定地上權招標案急凍外，國產署參與的都更案也乏人問津，其中最具指標性的案子，就是位於台北市中正區汀州路一段的「千荷田」建案，國產署共分回32戶，但因房市不景氣，去年僅標脫2戶，標脫金額1億2640萬元，而這也是去年國產署「唯2」標脫的案件，表現相當不理想，且尚未標脫的房子還得付管理費，等於是國產署的燙手山芋。

不過，今年房市「軟著陸」，房價緩步下修，且在國產署「降價求標」，陸續降價多次後，都更分回戶的標脫率終於有了起色，不僅千荷田曾創下一次標脫8戶的紀錄，位於台北市內湖區內湖路二段的「碧湖君鄰」14戶分回戶，也標脫了4戶，雖然標脫率不及3成，但已較去年明顯回溫。

總計國產署今年公開標售57戶都更分回案，共標脫39戶；總金額達21億2591萬元，比去年的1億2640萬元大增了20倍之多。國產署副署長邊子樹表示，今年國產署都更分回戶標售狀況轉佳，應與房價下修，並來到買方認為合理的價位有關。

此外，國產署明年初將公告新一波都更分回戶標售案，包含「千荷田」剩餘的1戶、內湖區民權東路三段的「聯勤三喜」2戶，以及中山區松江路的「東西匯」6戶，預計1月底、農曆年前開標。

至於「碧湖君鄰」，國產署手中尚有10戶尚未標脫；而位於大安區羅斯福路三段的「耕曦」今年交屋，國產署分回44戶，這些都更分回戶明年也將擇期公開標售。其中「耕曦」位於台北市精華區，且為小坪數規劃，總價較低，應可獲得民眾青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市地政局綜觀近一年不動產市場交易量價變動，2017年11月建物買賣登記件數1,399件，較10月增幅24.47％，較2016年同期增幅22.93％；不動產經紀業執業中家數為1,008家，較10月增幅0.29％，較2016年同期減幅0.09％。另統計最近一期(2017年8月)實價登錄量價動態，全市交易量共963件，較7月增幅5.48％，較2016年同期增幅4.00％；交易總金額為259.14億元，較7月減幅5.32％，較2016年同期增加15.68％；住宅價格指數106.29，較7月下跌2.54％，較2016年同期(2016年8月)下跌3.57％。

▲官方資料 台北房市交易量增5.48％，住宅價格指數下跌2.54％

11月建物買賣登記件數與建物買賣登記棟數較10月成長

2017年11月建物買賣登記件數1,399件，較上月1,124件增加275件，增幅24.47％。較2016年同期1,138件增加261件，增幅22.93％，較2016年平均1,182件增加217件，增幅18.36％；而建物買賣登記棟數11月2,060棟，較上月1,683棟增加377棟，增幅22.4％，較2016年同期1,729棟增加331棟，增幅19.14％，較2016年平均1,792棟增加268棟，增幅14.96％(詳圖1)。

全市不動產經紀業執業中家數增加

全市截至2017年11月已核發不動產經營許可共2,698家，目前執業中家數為1,008家，比例為37.36％，另執業中家數較上月1,005家增加3家，增幅0.29％，較2016年同期1,009家減少1家，減幅0.09％，較2016年每月平均執業中家數1,025家減少17家，減幅1.65％(詳圖1)。

預售屋管理新制執行情形

台北市於2017年3月1日正式推出預售屋管理新制，主要四大內容為一、自主檢查；二、公會預審；三、隨時稽查；四、即時公布。截至2017年11月底止，該期間市場銷售之預售建案已全數納管(尚無未配合新制之業者)，其中，經地政局輔導完成為46件建案，另已報請地政局自主檢查中為14件，總計納管60件建案，較上月增加10件、增幅20.0％，(詳表1、表2及表3)，地政局並就輔導完成建案逐案實地複查，複查結果計1件建案不合格，業已裁處新台幣4萬元整(詳表3)。

為避免建商受檢契約與實際和消費者所簽訂之契約不一致，自主檢查與公會預審核備名單及其核備契約即時公佈於預售屋管理新制專區查詢，提醒市民務必上網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同，若有不一致，歡迎民眾檢附證明文件向本局提出檢舉。

8月實價登錄交易量較7月增加5.48％，交易總額減少5.32％

最近一期(2017年8月)實價登錄量價動態，全市交易量共963件，較7月913件增加50件，增幅5.48％，較2016年同期926件增加37件，增幅4.00％，較2016年平均865件增加98件，增幅11.33％。交易總金額為259.14億元，較7月273.71億元減少14.57億元，減幅5.32％；較2016年同期224.02億元，增加35.12億元，增幅15.68％，較2016年平均214.44億元，增加44.7億元，增幅20.84％ (詳圖2)。

全市住宅價格短中期趨勢走低，公寓轉跌大樓回升

8月全市住宅價格指數106.29，較7月下跌2.54％，較2016年同期(2016年8月)下跌3.57％，標準住宅總價1,330萬元，標準住宅單價每坪48.92萬元。大樓住宅價格指數118.74，較7月上漲2.77％，較2016年同期下跌1.16％。公寓住宅價格指數103.19，較7月下跌3.95％，較2016年同期上漲1.96％ (詳圖3)。8月全市住宅價格月線下跌連動季線及半年線回跌；大樓月線反彈向上帶動季線、半年線同步走升；公寓月線下跌，中止連4月漲勢，連帶影響季線走跌，價格趨勢表現轉弱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

據住展雜誌統計，截至12月15日止，台北市新成屋、預售屋建案的套房可售戶數為168戶，共計售出131戶，剩餘37戶，平均銷售率高達約78％，銷售成績相當耀眼，彷彿出現小陽春。住展雜誌企研室經理何世昌表示，因民間租賃需求增加、套房投報率上揚，再加上建商祭出多重優惠方案，讓套房銷售率遠勝過其他房型，晉升為2017年台北市最好賣的產品。

▲投報率高 銷售率逼近8成，北市套房變當紅炸子雞

2017年有釋出套房的建案(含重推案)，分別有中正區「PARK259」、中山區「日日田丁」與「表參漾」、大安區「大安釀」和「大安VISION」、萬華「Fancy1」、內湖「恆星」；在上述建案當中，「表參漾」與「恆星」都在短時間內完銷，「PARK259」、「大安釀」銷售均逾七成，「Fancy1」則只剩個位數餘屋。

何世昌分析，以總價來看，最好賣的套房總價需壓在1,200萬以下；若地段極佳、租金投報率高於2％、且位在菁華區2,000萬以下的套房還是賣得動，但最好有附加方案，如附裝潢、包租或低首付等，才能助銷售一臂之力。在熱銷的套房建案中，又以不需加購車位的套房最受消費者青睞，原因是無車位的話，總價就能少個二、三百萬。

何世昌指出，2017年以來套房銷售突出，關鍵有四點：一、投報率往上走揚並明顯高於定存利息，吸引投資者出手；二、民眾以租代買，租賃需求升溫；三、北市套房銀貸可貸7到8成，有的建商又願意加1成到1成5公司貸，使套房貸款成數不足的疑慮降低；四、各建案普遍祭出包租、附裝潢、無息公司貸等優惠措施。種種因素使得套房建案翻身，變成當紅炸子雞，鼓舞業者增長套房推案能量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

相較於2016年，2017年房市表現明顯回溫，除了交易量外，建商也看好後市，依據內政部公布住宅類建築執照與使用執照核發量，以及開工統計，2017年一到十月建照核發數量達到72485宅，比2016年同期量增10.1％，但使用執照核發量2017年共69315宅，跟2016年同期相比量縮了12.3％，至於開工數量統計，2017年共60814宅，比2016年同期增加了7.7％。

▲房市緩步復甦，建照開工皆回神，建照量增一成，開工增加7％

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，由於2016年市場主力放在銷售餘屋，使照量高於建照量，建照核發量創2010年以來新低，2017年買氣開始回溫，市場信心增強，開工數量也增加，不過建照跟開工量跟2015年以前相比，還是略低，此外，在雨遮不登記不計價的政策影響下，預期出現的搶照潮並未出現，推測建商有鑑於餘屋壓力，買氣縱使回溫，但在避免區域性賣壓的考量下，選擇保守以待。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，從三大量體近五年數據來看，2017年確有回溫跡象，建照核發量跟開工量都回升，建照量增10.1％，開工量增7.7％，市場回穩，建商信心面也有所提升，不過，在買方預期降價心理下，加上目前以自用者為主的結構，去化時間長，即使2018年雨遮不登記也不計價，建商對於搶建偏向保守。

郎美囡指出，房市緊縮後，房屋銷售大吹讓利風，也確實刺激出買氣，市場開始有熱度後，業者重拾信心，建照量從2016年谷底向上，不過考量先前累積的量體，建商對於推案偏向保守，預期未來無論銷量或推案，都難出現爆量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

央行昨日召開理監事會議，在彭淮南主持的最後一場理監事會議，利率仍然「凍漲」，下一任央行總裁可能進行利率「連六凍」後的首度升息。但即使如此，行庫主管認為，利率上揚對於房貸族的影響有限，因為房市交易量目前看來，仍沒有明顯復甦的契機。

央行日前公布五大行庫的新承作房貸金額480億元，創下近23個月來新高，甚至房貸利率還小幅反彈，行庫主管說明，本來傳統房市交易的旺季就在第4季，加上利率小幅反彈0.3個基點是因為最低利率的青安貸款略減，因此代表意義不大，反而明年第1季的數字，反映的準確度比較高。

大型行庫內部分析，今年年初房市的確有一波「回溫反彈」的行情，但現在看來，這個行情已暫時打住，一方面是建商的建案降價已到了一定的「瓶頸」，另一方面則在於市場所能看到的買盤有限，而且有不少仍在等價格續降，房市盤整期間顯然還沒結束。

不少行庫主管私下預期，即使央行明年升息，國內的房貸利率不僅會相當程度的「延後反應」，甚至若明年房市景氣直至年底都未明顯復甦，新房貸利率走勢與央行升息走勢「脫勾」現象會更明顯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】